Eduard Neacșu de la Imobiliare Rădăuți scenarii posibile pentru piața imobiliară din 2023

Imobiliare Rădăuți este una dintre cele mai serioase și recomandate agenții imobiliare din județul Suceava, deși înființată la începutul anului 2021, a avut o activitate foarte mare pe teren și a implementat soluții de comunicare cu clienții atât online cât și offline, pentru a atinge obiectivul anual de a vinde și închiria cât mai multe proprietăți, având astfel cât mai mulți clienți mulțumiți de serviciile primite.

Eduard Neacșu, expert imobiliar și deținător al agenției Imobiliare Rădăuți ne oferă scenarii posibile pentru piața imobiliară din 2023:

Eduard Neacșu:

 “Creșteri, scăderi, timp și motive

Luând ȋn considerare cele scrise mai sus, hai să vedem cum ar putea să funcṭioneze piaṭa imobiliară românească ȋn următoarele 12 – 18 luni. Piaṭa aceasta este ȋmpărṭită ȋn 5 categorii din punctul meu de vedere:

A. Proprietăṭi cu preṭ până ȋn 50.000 de Euro

B. Proprietăṭi cu preṭ de la 50.000 până la 150.000 de Euro

C. Proprietăṭi cu preṭ de la 150.000 de Euro ȋn sus

D. Proprietăṭi comerciale “prioritare”

E. Proprietăṭi comerciale “non prioritare”

1. Proprietăṭi “simple” ȋn România

Clasa mică/medie și unii investitori sunt principalii jucători din această categorie. Aici se regăsesc cele mai multe dintre proprietățile care se vând și se cumpără în fiecare an în România. Când jurnaliștii vorbesc despre "piața imobiliară" din România, se referă de obicei la această categorie, poate puțin la următoarea.

Apartamente, case, terenuri - orice până la 50.000 de euro (folosesc acest prag pentru a separa proprietățile rezidențiale vândute cu TVA de 5% de cele cu TVA de 19%).

Programul "Casă nouă" ajută foarte mult și ne asigură că nu vom asista la scăderi masive de prețuri sub un anumit nivel. Costul materialelor de construcție este foarte important în această categorie, la fel ca și prețul terenului și nu numai. Nici aici stocul de proprietăți nu este foarte mare; există un echilibru între proprietățile vândute cu un credit și cele cumpărate cu "cash" (totuși, lucrurile se vor schimba dacă ratele dobânzilor vor crește în continuare și vor rămâne ridicate mai mult de 1 an).

Scenariul pozitiv

Credem că construcția de proprietăți pentru acest segment de piață va continua să crească, dar nu cu același ritm ca în ultimii ani. De fapt, s-ar putea chiar să asistăm la unele reduceri artificiale, pentru că există deja dezvoltatori din marile orașe care și-au mărit prețurile cu mult și apoi au fost nevoiți să le reducă. În mod normal, vom avea liniște pe piață, cerere și o piață sănătoasă.

În acest scenariu, nu va mai conta locația, ci prețul - la fel ca în ultimii ani, când zeci de mii de oameni au cumpărat proprietăți în locații "neevaluate" bazându-se doar pe preț. Ulterior, s-au trezit într-o zonă fără utilități sau cu străzi ridicol de înguste - dar asta este o altă discuție.

Nu ne așteptăm cu adevărat ca dezvoltatorii care construiesc proprietăți pentru acest segment de piață să dispară complet (sau deloc), dar ne așteptăm ca tendința din ultima vreme să continue: așteptări lungi pentru clienți până când un nou proiect este aproape gata sau finalizat.

Scenariul mijlociu

Dacă lucrurile nu merg prea bine, mai ales dacă se întâmplă ceva mai rău (descris mai sus), situația se va schimba. Această categorie reprezintă "pulsul pieței" și, dacă gospodăriile nu au bani pentru cheltuielile curente, cu greu vor face saltul către investiții. Iar dacă cererea din partea celor care au "bani cash" se diminuează, nu prea avem ce să ne așteptăm de la cei care vor accesa un împrumut. În acest scenariu, ratele dobânzilor vor crește considerabil și va fi aproape o "sinucidere" pentru cineva să ia un credit pentru o casă la, de exemplu, 7-8% sau pentru o altă proprietate la, de exemplu, 12%.

Iată câteva motive pentru care ratele dobânzilor ar putea crește:

- Dacă oamenii își pierd locurile de muncă (în general) din cauza unei crize economice (de exemplu, recesiune), ceea ce duce la o putere de cumpărare mai mică și, prin urmare, la o cerere mai mică de credite;

- Dacă rata șomajului crește semnificativ, ceea ce înseamnă că există mai multe persoane care nu își pot permite să își plătească datoriile;

- Dacă debitorii nu își plătesc creditele, iar băncile trebuie să recupereze cumva banii respectivi;

Cele mai multe proprietăți au fost cumpărate în trecut fără prea multă expunere. Istoria ne spune că majoritatea românilor fac tot posibilul să își păstreze proprietățile cumpărate cu "Prima Casă" etc. Cred că cei cu credite existente vor rezista în cea mai mare parte, la fel ca și cei care au cumpărat proprietăți cu "cash down". De ce cred asta? Pentru că, în acest scenariu, economia va continua să funcționeze, nu vor fi disponibilizări masive și stocul de proprietăți nu va fi uriaș. Imobiliarele vor fi "răspunsul contra-inflaționist" pentru mulți oameni și așa vom ajunge la echilibru: "Probleme controlabile vs. investiții pentru a ne proteja împotriva inflației" = prețurile vor rămâne stabile, în unele cazuri vor scădea puțin (în suburbii) sau vor crește ușor (în zonele mai centrale).

Locația va deveni mai importantă pentru cei care investesc = cred că vor căuta proprietăți un pic mai aproape de centru, metrou etc. la același preț. Cine investește într-o astfel de situație va căuta în mod normal un pic de protecție suplimentară dacă nu poate obține un preț mai bun.

Într-o astfel de situație, majoritatea dezvoltatorilor vor spune "pas" și nu vor mai dezvolta alte proiecte

Scenariul negativ

În cazul în care se ȋntamplă ce ne temem, majoritatea jucătorilor din sectorul imobiliar vor fi primii care vor fi confruntați cu o piaṭă liberă. Majoritatea dintre aceștia au jucat acest “joc” în ultimii 10 ani ȋncredințându-se că preṭurile vor creşte la nesfârşit.

Dacă în zilele noastre descoperim o criză care se întinde peste tot, preţuri mari ale energiei, fabrici închise și companii falimentare, atunci ar trebui să devenim tot mai precauți.

Ce înțelegem prin asta?

● Prețurile vor scădea cu cel puțin 30%;

● Dacă proprietatea pe care o dețineți nu are un loc precis și nu oferă alte beneficii suplimentare, atunci scăderea poate fi extrem de puternică;

● Mai multe falimente ale dezvoltatorilor;

● O avalanşă de evenimente, legate unul de altul, care ne vor arunca ȋntr-o criză de proporṭii;

● Numărul de falimente ale dezvoltatorilor a crescut în ultimul timp;

● În curând vom fi confruntați cu o criză, cauzată de un șir interminabil de evenimente ce se vor succeda rapid.

Când se va ȋntâmpla asta?

Nimeni nu știe ce se va întâmpla, dar un lucru este sigur: preṭurile proprietăṭii vor scădea. Există o bună probabilitate ca acestea să nu coboare dramatic imediat, ci mai degrabă lent ȋn următorul an sau doi. Acesta va fi momentul în care cei care au nevoie de bani “acum” vor obține cele mai mari reduceri, dar “vânătorii” fără graba pot avea preṭuri chiar mai mici decât acestea.

Preṭurile scad din cauza ratelor mari de ȋmprumut în vremuri de criză. Cumpărătorii nu iau ȋmprumuturi, deci ei sunt cei care dictează preṭul.

Așadar, dacă te temi că este prea devreme pentru a face o achiziție, atunci ar trebui să aștepți înainte de a cumpăra.

2. Proprietăṭi pentru clasa mijlocie, din România

Targetând clasa mijlocie/supremă, aceste proprietăți se adresează unui alt tip de clienți, care de obicei au buzunare mai mari și stabilitate financiară. Potrivit statisticilor prezentate în ultimii ani cea mai mare parte dintre acești clienți cumpără proprietăţile fără a recurge la împrumuturi.

Apartamente mai spaṭioase, case mai mari, terenuri intravilane şi extravilane, tot felul de proprietăṭi sunt parte din categoria aceasta. Aici avem un stoc de proprietăṭi mai mare şi vom avea cele mai multe provocări ȋn perioada următoare:

Scenariul pozitiv

Dacă starea economiei rămâne favorabilă, acest sector nu va avea prea multe probleme. Va exista o creștere constantă, deși în cantități mai moderate; cu toate acestea, vor fi totuși creșteri.

Oamenii care locuiesc în marile orașe au tendința de a căuta articole de calitate superioară, rămânând în același timp în limitele bugetului lor, ceea ce îi poate determina să aleagă uneori articole mai scumpe, din centru, sau ceva mai rentabil de la periferie, în căutarea unui "raport calitate-preț".

Periferiile marilor orașe continuă să câștige atenția investitorilor, iar aceste tipuri de proprietăți sunt adesea văzute ca fiind prima opțiune de investiție "antiinflaționistă". Calitatea noilor proiecte poate avea de suferit, dar atâta timp cât dezvoltatorii își gestionează corect finanțele, nu ar trebui să aibă probleme.

Scenariul mijlociu

În cazul unei crize economice, acele active care promit un randament constant vor fi probabil cele mai căutate. Persoanele care au euro în conturile de economii vor fi tentate să profite la maximum de această oportunitate, folosindu-și fondurile pentru a achiziționa proprietăți cu o valoare cuprinsă între 100.000 și 150.000 de euro, pentru a obține un avantaj de la început. Deși protecția împotriva inflației este în continuare o prioritate, aceștia vor căuta să profite la maximum de investițiile lor.

Este dificil de oferit un răspuns definitiv cu privire la faptul dacă vor fi disponibile multe opțiuni, deoarece depinde de cât de mult sunt afectați dezvoltatorii și de modul în care reacționează anumite sectoare ale economiei. Anticipez că va fi mai aproape de termenul de 12-15 luni până când situația va fi mai clară și nu ne-am aștepta la scăderi semnificative. Ceea ce putem anticipa este o tendință neutră sau ușor negativă, mai degrabă decât scăderi substanțiale.

Proprietățile situate departe de centrele orașelor ar putea avea cel mai mult de suferit, deoarece cei care dispun de resurse pot negocia un preț redus pentru a rămâne în suburbii sau vor căuta ceva mai aproape de oraș. Este puțin probabil ca dezvoltatorii să rezerve surprize majore - deși, ar putea exista câteva cazuri izolate. În cel mai rău caz, vânzările se vor face cu un profit mai mic.

Scenariul negativ

Cei care au mai multe active la astfel de prețuri se vor găsi la o cerere mai mare, pe o piață fără numerar și o economie prăfuită. Piața de închiriere de peste 100.000 de euro va scădea semnificativ și mulți oameni vor alege între „a vinde casa acum, la un preț mic, pentru a continua să-și trăiască familia, sau să-i țină pe toți în suferință”. Cred că își va alege confortul, mai ales dacă va fi o mică îngrijorare sau o mare grijă în munca lui. De asemenea, să nu uităm că încă nu știm cât vor crește impozitele pe proprietate. Dacă ascensiunea lor va fi grea, situația va fi mai complicată.

În cazul în care dezvoltatorii nu vând proprietăți, au costuri mari la materialele de construcție, iar cererea va fi scăzută, vor fi nevoiți să scadă prețurile în general. În acest scenariu vom putea vedea care sunt dezvoltatorii imobiliari serioși cu clienți fideli și cu proprietăți calitative.

Concluzie:

Analizând informațiile existente, luând în considerare provocările de la nivel global: războiul din Ucraina, criza de energie și problemele chinei este posibil să ne aflăm într-un scenariu mijlociu, dar trebuie să fim optimiști și să continuăm să ne facem treaba cât de bine putem.

Piața imobiliară din 2023 va fi cu siguranță o piață interesantă și o vom studia îndeaproape.”

DESPRE IMOBILIARE RĂDĂUȚI

Agenția Imobiliare Rădăuți se concentrează să ofere clienților săi servicii profesionale în orice moment. Oferă o gamă largă de servicii legate de vânzarea și cumpărarea de proprietăți imobiliare: de la consultări inițiale pentru cei care sunt în căutarea unei proprietăți de vânzare sau închiriere, trecând prin redactarea contractelor de vânzare sau închiriere până la încheierea acestora.

De asemenea, Imobiliare Rădăuți oferă și alte servicii legate de domeniul imobiliar, cum ar fi: evaluarea proprietății; verificarea tehnică; consultanță juridică; etcetera. Compania dispune de o rețea extinsă de parteneri care îi permite să ofere clienților săi produse de înaltă calitate la prețuri accesibile.

Mai multe pe www.imobiliare-radauti.ro.